Esas Gayrimenkul: Yeni ofis yatırımları engellenmeli

Temel Gayrimenkul Üst İdareyicisi CEO, Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği İdare Heyeti abonesi Cem Eriç, “17 Mayıs sonrası kademeli bir açılış ile dönebilsek dahi kazançlarımızda düşüş yaşayacağız” diye konuştu.

Temel Gayrimenkul Üst İdareyicisi CEO ve Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği AYD İdare Heyeti Abonesi Cem Eriç, “17 Mayıs sonrası kademeli bir açılış ile dönebilsek dahi kazançlarımızda düşüş yaşayacağız. Gözüken o ki 2021 seneyi de sektör için çok pozitif olmayacak” dedi.

Sektörün tüm projelerde kredi kullandığına işaret eden Eriç, bankalara her ay kumpaslı kredi ödemesi yapıldığını, AVM sektörünün üzerinde ciddi bir yük olduğunu bunu taşımakta zorlandıklarını vurguladı.

“Problem yokmuş gibi davranmayalım. Şayet çözüm üretilemezse kesinlikle sektörde kayıplar yaşanabilir” diyen Cem Eriç, “Bu süreçten devlet teşvikleri olmadan çıkmak olası değil. Güç bir vaziyet. İş hayatını ayakta yakalamak için teşviklerin kesintisizliği ehemmiyetli” dedi. 

Temel Holding işletmeyi Temel Gayrimenkul’nam bu sektöre uzun süreli bakış açısıyla yatırım yaptığını, bu alandan çıkmayı düşünmediklerini anlatan Cem Eriç ile AVM sektörünü ve geleceğini konuştuk.

2021 SENEYİ DE SEKTÖR İÇİN ÇOK POZİTİF OLMAYACAK

– 18 günlük caddeye çıkma yasağı ve evvelinde de AVM’lerin kapanış saatinin 17:30 biçiminde ayarlanmasının sektöre faturası ne olur? 

Mart ayında kısmi açılmalarla başlayan pozitif hava ne yazık ki olay sayılarındaki çoğalışla beraber gelen kısıtlamalarla negatife döndü. Mayıs ayında tasarlandığı gibi 17 Mayıs sonrası kademeli bir açılış ile dönebilsek dahi kazançlarımızda düşüş yaşayacağız. Aşılama programları, devlet destekleri, kademeli ve tasarılı bir kısıtlama programı ile Haziran ve sonrası için iyileşme olmasını tasarlıyoruz. Ama gözüken o ki 2021 seneyi de sektör için çok pozitif olmayacak, yaralarımızı sarıp 2022 için umutlarımıza gözeteceğiz.

– Peki işler nasıl gidiyor bir zarar tespiti yaptınız mı?

Pandemi ile 1 seneyi aştık. Herkesin önceliği sağlık oldu. Geçen sene bu süreci kavramak ve buna takatler düşünmekle geçti. ‘İşlerimizi nasıl devam ettireceğiz’ bu öne çıktı. Nasıl bir teknoloji dayanağıyla işlerimizi ayakta yakalayacağımıza baktık. Kiracılarımıza iş ortaklarımız diyoruz onlarla oturup bir zarar tespiti yaptık. Kiracılarımızın lüzumları anlamaya çalıştık. Kapalı kaldığımız yarıyılda hem kira hem genel gider almadık. Açıldıktan sonra da ciro kirası ile devam ettik. Bu yarıyılda devlet teşvikleri de ehemmiyetliydi. 2020 Haziran’da açılmayla beraber bir umutlanma başlamıştı. Ne Yazık Ki eylül-ekim sonrası tekerrür ikinci dalga yine kapanmalar ve sert önlemler geldi. AVM’ler pandemiden en fazla etkilenen sektörlerin başında geliyor. Kasım ve aralık aylarında AVM ziyaretçi sayılarında yüzde 70’lere varan gerilemeler vardı. 

HERKES EHEMMİYETLİ ZARAR ALDI

– Yeni seneye nasıl umutlarla girmiştiniz?

Yeni seneye başlarken azıcık umutlanmıştık. Güç bir ilk çeyrek geçecek, sonra ikinci çeyrek azıcık derlenir diye düşünmüştük. Üçüncü çeyrekte burnumuzu kaldırırız ,dördüncü çeyrekte pandemi evveli sayılara erişiriz diye tasarılar yaptık. Ama ne yazık ki hiç öyle geçmedi. İlk çeyrek beklediğimizden daha sert geçti. İkinci çeyrekte toparlanmayı üçüncü çeyreğe öteledik. İşin esasında aşı uyuyor. Sağlık açısından huzursuzluğu atmadıkça insanları alışverişe yönlendirmek çok güç. Senenin ikinci yarısı için hâlâ umutlarımız var. Hepimiz ehemmiyetli zarar aldık. İnsanlar ekonomik açıdan kayıplar yaşadılar, enflasyon baskısı üzerimizde, kazanç kayıpları oldu. Maliyet çoğalışları daha bütün yansımadı. Bir ölçü yansıması gerekiyor. Herkeste satış kaygısı da var. 

Olağanlaşmanın birinci adımı sağlık. Bu yarıyılı paylaşmak çok ehemmiyetli. Acıyı da paylaşacağız. Bu süreçten devlet teşvikleri olmadan çıkmak olası değil. Güç bir vaziyet. İş hayatını ayakta yakalamak için teşviklerin kesintisizliği ehemmiyetli. 

– Borçlar Yasayı’nunda bir farklılıkla pandemi ve eşi inanılmaz vaziyetlerde kira muafiyeti getiren bir tertip etme üzerinde çalışılıyor. Bu kanunlaşırsa AVM’leri nasıl tesirler?

Pandemi yarıyılının başından bugüne kadar geçen 14 ay süresince Temel Gayrimenkul en güçlü biçimde kiracı iş ortaklarının yanında yer aldı, destek verdi. Kapalı kalınan günlerde kira alınmadı, ciro kira uygulamaları ve kira indirimleri yaptık, firma giderlerinde yarattığımız tasarrufları indirim olarak yansıttık, ödeme vadelerinde elastiklik sağladık. Bu destekleri vermeye bugün de devam ediyoruz, gerektiği sürece de vermeye devam edeceğiz. AVM sektörünün genelinde de bu ve eşi desteklerin sürdüğünü görüyoruz. Bizim de abonesi olduğumuz AYD’de bu istikamette güçlü destek iletilerini her zaman vermiştir.

Kira muafiyeti mevzusu özellikle sokak mağazalarına dönük bir tertip etme olarak değerlendiriliyor, farklı bahanelerle sokaklarda mal sahiplerinin aynı destekleri veremediğini görüyoruz, kiracıların arzlarının da bu istikamette oluştuğunu düşünüyoruz.

KİRACILARA DAYANAĞIMIZ SÜRÜYOR

– Sizin tarafta kiracılara ne kadarlık destek oldu?

Sektör çok net biçimde kapalı kalınan yarıyılda kira almadı. Açıldıktan sonra ya indirim ya ciro kirası oldu. Sıradanlaşmayı düşünürken sert önlemler gelince destekler sürmeye devam ediyor. AVM sektörü de borçlu bir sektör. Neticede AVM’leri proje finansmanlarıyla banka kredileriyle reelleştirdik. Bankacılık sektörünün de bu süreçte bize destek vermesi çok ehemmiyetli. Devlet, AVM, bankalar ve perakendeci bir arada çözüm bulmalı. Diğer cinsli yük bir tarafın üzerinde kalıyor, bu çok sürdürülebilir değil. Yalnızca bir yere kaynak yaratmak destek olmak yükü değişik tarafta vazgeçiyor. 

– Bu yarıyılda yük AVM yatırımcılarının üzerine mi kaldı?

Bir perakendeci için kira gideri toplam giderinin bir kısmını oluşturur. Kira kazancı ise bizim kazancımızın tamamı. Ben kira almadığım zaman kazancımdan tamamen yoksun kalıyorum. Ama benim giderlerim var. Biz AVM’leri kapattığımızda dahi belli sistemlerin çalışması gerekiyor. Muhakkak sayıda güvenlik bekliyor, marketler, eczaneler sarih. Bu yarıyılda çalışan sayılarını eksiltmedik. KIsa müddet kısa çalışma tahsisatından faydalandık. Projelerin tamamında kredi kullandık. Bankalara her ay kredi ödemesi yapıyoruz. Burada bir ölçü ertelemeler oldu ama yeniden de yük üzerimizde. AVM sektörünün üzerinde ciddi bir yük var, bunu taşımakta da zorlanıyoruz. 

PROBLEM HÂLÂ MASADA

– Bir dayanma noktanız var mı nereye kadar gider? Borç ertelemeleri olmazsa ne kadar dayanırsınız?

Sektörde farklı bir yatırımcı profili var. Müessesesel, fertsel ve yabancı yatırımcılar var. Yapabilen herkes bu yarıyılda sermayesini güçlendirdi. Herkes kendi cebinden sermayesinden yiyerek, para koyarak geçirdi bu süreci. Bunu perakendeciler de yapmıştır. Bunu yapamayan var. Bankalara gidildi, erteleme ve ek krediler istendi. Buna kısmen yanıt alınabildi. Problem hâlâ masada. Burada ne kadar dayanılabilir bunun cevabını vermek kolay değil. Umalım ki senenin ikinci yarısında daha pozitif bir tablo olsun. 

Ama bu yükü taşıyamayacak firmalar kesinlikle vardır. Sermayesini çoğaldıramamış, bankalardan destek görememiş işletmelerin bu süreci taşıması olası olmayacak. Özellikle devlet teşvikleri çekildikten sonra daha da güç olacaktır. Alakalı bakanlıkların ve sektör temsilcilerinin oturup bir çözüm bulması gerekiyor. 

– Sizin portföyünüzde kaç AVM var?

Bizim portföyümüzde 11 AVM var. Bunun 7 tanesi bize ait. 4 tanesi başka yatırımcıların projeleri onların idaresini biz yapıyoruz. Biz ağırlıklı Anadolu’dayız. 

– Kapanacak ya da bankalara geçecek olan AVM sayılarıyla alakalı bir öngörünüz var mı? Siz bu alandan çıkmayı tasarılar mısınız?

Temel Holding işletmeyi Temel Gayrimenkul bu sektöre uzun süreli bakış açısıyla yatırım yaptı. Çıkmayı düşünmeyiz. Tabi ki meseleler var ama bu meselelerle çaba edecek eforumuz var.

Sektörde kasvet var ama ebadını varsayım etmek güç. Problemin olduğu bir hakikat. Problem yokmuş gibi davranmayalım. Şayet çözüm üretilmezse kesinlikle sektörde kayıplar yaşanabilir. Mesele olmaması için Ankara’nın koordinasyonunda bu ekosistemin kararlar alınması desteklerin verilmesi gerekiyor.

CİDDİ KUR TEHLİKEYİ TAŞIYORUZ

– Ne cins destekler?

Finansman ehemmiyetli bir yük. Dövizle kiralamalar TL’ye döndüğünde bizim aldığımız krediler dövizde kaldı. Döviz çoğalışıyla beraber ciddi bir kur tehlikeyi taşır hale geldik. Bankaların kesinlikle bu mevzuda çözüm üretmesi gerekiyor. Burada yük bizim üzerimize kaldı. Devletin yardımı iki istikametli olmalı; biri sektöre, öbürü yurttaşlara. Yurttaşın tüketme gücünün korunması ehemmiyetli. Yurttaşların lüzumlu gereksinimlerini en azından karşılayabiliyor olması gerekli. Perakendecilerle beraber meselelerimize çözüm bularak yolumuza devam etmemiz gerekiyor. 

– AVM’den çıkmak isteyen perakendeciye ne cins kolaylıklar sağlıyorsunuz?

Meselelerimizi hep masada çözdük. Bizim onlarla, bankalarla imza attığımız kontratlar var. Hareket ederken bunları hep göz önünde bulundurmak gerekiyor. Tabi ki koşullara göre değiştirmeye çalışıyoruz. Ama ben istersem AVM’den çıkarım demek ticaretin kaidelerine uygun değil. Kontratlarda çok sert maddeler varsa bugünkü koşullara göre yumuşatılabilir, onun için hep diyalog çağrısı yapıyoruz. Bu anlamda hiç hukuka taşınmış dosyamız yok. Her AVM’nin kendine göre farkları koşulları var. Monoton tertip etmeler sektöre hasar getirir. Sektör bu mevzuda uyuşma tarafında istem ve müsamahayı masaya koymaya hazır. Bizlerin de vaatleri göz önünde bulundurulmalı. 

DOLULUK YÜZDE 90’IN ÜZERİNDE

– AVM mağaza doluluklarınız ne gidişatta?

Bizde doluluklar yüzde 90’ın üzerinde. 11 AVM’mizde 21 bin metrekare yeni kiralama yaptık. Biz pozitif ilişki geliştirme mevzusunda iyi bir imtihan verdik. Anadolu’da faaliyet gösteriyorsanız minik esnaf çok ehemmiyetli oluyor. Onların bir kısmı kapatmak gidişatında kaldı. 

YENİ BÜRO YAPILMASI YASAKLANMALI

– Büro tarafında da yatırımlarınız var. Artık uzaktan çalışma yaygınlaştı, orada nasıl bir mutasyon olacak?

Bizim İstanbul’da 3 büro binamız var. Pandemide kayıp yaşamadık. Uzaktan çalışma kültürünün kalıcı olacağına dönük inanç kuvvetlendi. Elastik çalışma olacak. Firmalar maliyetlerini düşürmek için daha pahalı bürolardan daha ekonomik bürolara, daha büyük metrekarelerden daha minik metrekarelere geçiş yaptılar. Mutasyon sürecek. Umalım ki gelecek yarıyılda bu alanda büyük talep hakikatleşmesin. Yeni büro yapılmasının yasaklanması gerekli. Biz bürolarımızda ortak kullanım alanları yaratıyoruz. 

Bir Hayli şehirde faaliyet gösteriyoruz ve bu şehirlerin tamamında “İyilik Burda” diyerek fark yaratan projelere imza atıyoruz. Şehir milleti ve sivil toplum kuruluşlarıyla tamlık içinde hareket etmek, yer aldığımız şehirlere hem ekonomik hem sosyal anlamda katkı sunmak en büyük isteğimiz. Türkiye’nin neresinde bir problem olursa, biz orada olmak istiyoruz. Hatay’da yangın oldu biz ne yapabiliriz, İzmir’de zelzele oldu biz nasıl gidebiliriz diye düşünmeye, tasalamaya bunlara çözümler üretmeye çalıştık. Cemiyete fayda üretmek ehemmiyetli.

AVM’LERDE VARLIK İDARESİYLE GELİŞECEĞİZ

– Portföyünüzün ne kadarı AVM ve büro?

Türkiye genelinde Temel Burda adıyla 7 alışveriş merkezi, 3 büro binası ve 1 ev ve 1 otel projesini hayata geçiren Temel Gayrimenkul, idaresini üstlendiği Van Alışveriş Merkezi, MalatyaPark, Sanko Park Gaziantep ve Konya Kentplaza ile beraber toplamda 64 projeyle alışveriş merkezi otel ve büro binalarına yatırımlarını sürdürmektedir. 

Bizim ağırlıklı işimiz ticari gayrimenkul geliştirmek ve idaremek. Türkiye’nin ekonomik yapısı artık yeni AVM projesi geliştirmeye uygun değil. O alanda gelişmeyi daha çok sahibi olmadığımız AVM’lerin varlık idaresini reelleştirerek yapıyoruz. Türkiye’de 450 AVM var. Burada mutasyon ajandasına gereksinim dinleyen çok AVM var. Bizim sahip olduğumuz vizyonun, kaynağın da çoğu AVM’de olmadığını görüyoruz. Sahip olduğumuz tecrübeyi, teknolojiyi, insan kaynağını başka AVM’lerde kullanmak istiyoruz. Beraber çalışalım. Önümüzdeki senelerde varlık yönetimi anlamında gelişmeyi amaçlıyoruz. Şu anda iki üç projeyle görüşme halindeyiz.

Dijital ve kültür mutasyonu halindeyiz. Bu alanlar odağımızda. Şu anda mutasyon gereksinimi olan AVM’lere biz bilgimizi, vizyonumuzu ve kaynağımızı aktarmak istiyoruz. Onlar için bir kurtuluş reçetesi olacağız. Güçe girmiş projelere değil daha çok mutasyon fırsatı olan projelere bakıyoruz. Yatırıcısıyla da ortak bir vizyonda buluşabileceğimiz yerlere bakıyoruz. 

Büro tarafında yeni bir talep tasarlamıyoruz. AVM ve bürolarda toplamda 523 bin metrekare kiralanabilir alanımız var. 1500’ü aşkın şahsa istihdam sağlıyoruz. Bu sayıya mağaza çalışanları dahil değil. Senelik 50 milyon ziyaretçi ağırlıyoruz. Bugüne kadar 600 milyon Avro’yu aşan yatırım yaptık

Şehriban Kıraç/Cumhuriyet

Kaynak: www.patronlardunyasi.com
URL: https://www.patronlardunyasi.com/haber/Esas-Gayrimenkul-Yeni-ofis-yatirimlari-engellenmeli/250397